Le propriétaire qui envisage de vendre un local commercial loué par un commerçant doit préalablement en informer ce dernier. En effet, le locataire titulaire d’un bail commercial dispose d’un droit de préemption en vertu duquel il peut acquérir le local en priorité par rapport à un éventuel autre acheteur.
Précision : la notification envoyée par le propriétaire au locataire doit impérativement indiquer le prix et les conditions de la vente. À défaut, elle est nulle et ne fait pas courir le délai de réponse. À compter de sa réception, le commerçant dispose ensuite du délai d’un mois pour répondre.
À ce titre, les juges viennent de préciser, pour la première fois semble-t-il, que l’offre de vente notifiée par le propriétaire au locataire commerçant ne peut pas inclure des honoraires de négociation.
Dans cette affaire, un propriétaire avait notifié à son locataire une offre de vente du local au prix qu’un candidat à l’acquisition avait préalablement proposé (1,2 M€), augmenté des honoraires de l’agent immobilier (144 000 €). Le locataire lui avait fait connaître son intention d’accepter l’offre, mais au seul prix de vente, c’est-à-dire abstraction faite du montant des frais d’agence. Saisis du litige, les juges ont estimé que la vente était parfaite et condamné le propriétaire à la régulariser au profit du locataire.
À noter : les juges ont précisé que le droit de préemption du locataire commerçant est d’ordre public. Ce qui signifie que toute clause insérée dans un contrat de bail commercial qui viendrait écarter ou aménager ce droit serait nulle.
Cassation civile 3e, 28 juin 2018, n° 17-14605