Emprunter pour acheter un bien immobilier coûte désormais un peu plus cher. Dans le sillage de la hausse du rendement des obligations d’Etat à 10 ans, la remontée des taux d’intérêt s’est enclenchée en décembre dernier, mettant fin à une baisse ininterrompue depuis l’automne 2015. Toutes les durées et tous les types de prêt à l’habitat sont concernés, même si le relèvement des barèmes s’applique, sans surprise, de façon moins marquée pour les « meilleurs profils » d’emprunteur. Des spécialistes du courtage anticipent une poursuite de la hausse graduelle des taux tout au long de 2017. Celle-ci ne devrait toutefois « pas dépasser les +0,5 % jusqu’au 1er trimestre », estime Cafpi.
Malgré cette politique bancaire moins accommodante, les conditions de crédit restent globalement attrayantes. Les taux obtenus par le courtier Le-Partenaire.fr sont, début janvier, pour les meilleurs dossiers de ses banques partenaires, de 1,29 % sur 15 ans, de 1,52 % sur 20 ans et de 1,78 % sur 25 ans. Dans ces conditions, pour ceux qui souhaitent renégocier ou faire racheter leur prêt, il est encore temps d’agir avant que les taux ne remontent plus franchement. Mais il ne faut pas tarder, car quelques tensions supplémentaires peuvent déjà remettre en cause l’intérêt de l’opération. Qui est concerné, comment s’y prendre ? Etat des lieux.
Qui a intérêt à renégocier son prêt ?
En dépit de la récente hausse des taux des crédits, même si vous avez contracté votre prêt il y a peu de temps ou, à l’inverse, depuis plusieurs années, il peut être opportun de le renégocier. Attention, plusieurs conditions doivent être réunies pour que l’opération soit valable. Tout d’abord, le montant des intérêts d’emprunt à rembourser doit être encore conséquent. « Il faut être dans le premier tiers de son prêt, car c’est le moment où l’on paye le plus d’intérêts à sa banque », explique Cécile Roquelaure, directrice des études chez Empruntis. Autrement dit, le capital restant à rembourser doit être encore élevé. Toutefois, compte tenu du niveau encore très bas des taux, il peut être encore possible de racheter des crédits anciens.
Autre impératif pour engager cette démarche : l’écart entre le taux d’intérêt actuel du crédit et celui qui aura été obtenu ne doit pas être inférieur à 0,6 point. L’idéal serait qu’il soit au moins de 1 point.
Qui plus est, si vous avez déjà renégocié une première fois votre prêt et que vous envisagez une seconde renégociation, tenez compte du fait que ce n’est pas une opération blanche et qu’il faut amortir les frais de la rénégociation du prêt. « Comptez en moyenne entre 1.000 et 1.500 euros pour la renégociation d’un prêt », souligne Cécile Roquelaure.
Dans le cadre d’un rachat par un autre établissement bancaire, l’emprunteur devra s’acquitter des pénalités de remboursement anticipé (IRA) à verser à l’ancienne banque (3 % du capital restant dû, plafonné à six mois d’intérêts), des frais de dossier perçus par la banque ou le courtier (en moyenne entre 300 et 800 euros) et des frais de garantie (hypothèque ou caution d’un organisme spécialisé) pour le nouveau prêt (entre 1,2 et 2 % du montant emprunté), soit au total environ 5 % du montant du prêt.
Il est rare d’obtenir une exonération d’IRA. A noter toutefois que, sous conditions, ces frais peuvent être réintégrés dans le nouveau prêt.
Les emprunts concernés par la rerenégociation, précise Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux.com, sont « ceux signés entre 2008 et 2014, déjà renégociés une fois, avec un montant d’emprunt élevé au départ, d’au moins 250 000 euros afin d’obtenir un gain plus important ».
Renégocier ou faire racheter ?
Renégocier ses conditions d’emprunt immobilier auprès de la banque qui vous a consenti le premier prêt est en principe la solution la plus pratique et la moins coûteuse. « Cela doit être le premier réflexe, surtout si vos relations avec votre banque sont bonnes », confirme Cécile Roquelaure. Reste à convaincre votre banque de vous offrir des conditions de taux plus avantageuses, ce qui n’est pas assuré. Car il s’agit d’une révision à la baisse d’un taux déjà consenti et non du rachat d’un ancien crédit. Pour la banque, les revenus d’intérêt diminuent, mais le coût de refinancement ne bouge pas puisqu’il s’agit du même prêt. En d’autres termes, votre établissement y consentira d’autant plus que vous serez un « très bon client » ou un client « à haut potentiel » qu’elle souhaite fidéliser.
Si vous correspondez moins à ce profil, mieux vaut cibler la concurrence, laquelle sera plus encline à vous consentir un taux plus favorable pour gagner un nouveau client. Mais, vous devrez alors tenir compte des frais engendrés par la démarche. Et de délais plus importants. « Entre deux et trois mois », précise Cécile Roquelaure.
Enfin, la renégociation comme le rachat permettront, selon votre dossier, de faire diminuer la durée de l’emprunt, ce qui génère l’économie la plus importante, ou de réduire les mensualités du crédit.
Renégocier emprunt et assurance
A l’occasion du rachat de crédit, l’assurance-emprunteur change également. Depuis le crédit d’origine, vous avez vieilli et votre état de santé s’est – peut-être – dégradé, ce qui entraîne en principe un renchérissement de son coût.
Mais, l’assurance-emprunteur peut aussi avoir été mal négociée au départ. Et donc sa renégociation, en faisant jouer la concurrence, comme vous y autorise la loi, peut être source d’économies significatives. « Son coût peut varier du simple au triple pour le même profil selon qu’il s’agisse d’une assurance groupe proposée par la banque ou d’une assurance individuelle prise auprès d’un assureur spécialisé », affirme Meilleurtaux.com.
©2017 Les Echos – ANNE-SOPHIE VION