Réjouissante nouvelle pour les vendeurs : les prix des logements en France vont finir l’année en hausse de 4,5 %. Leur augmentation continue et régulière n’a pas découragé les acquéreurs, puisque, à la fin du mois de septembre, 838.000 logements anciens avaient changé de mains en un an. Soit une hausse de 11 % par rapport à la période précédente, constatent les notaires et le baromètre LPI-Seloger. Même si, entre-temps, le parc immobilier a augmenté d’environ 10 %, le marché retrouve sa dynamique d’avant la crise de 2008, et les prix leur niveau d’après la très forte poussée des années 2000 : ils avaient plus que doublé en dix ans.
Sur le marché de la construction neuve, le calme n’a pas duré : 130.000 logements collectifs neufs seront sans doute vendus cette année et plus de 100.000 maisons individuelles. La reprise de la production s’accompagne désormais d’une hausse des prix de 2,7 % (2,4 % pour les appartements, 3,4 % pour les maisons).
Si la courbe est presque partout orientée vers le haut, la plupart des indicateurs notent qu’un écart se creuse entre des villes où n’existe quasiment plus de marché et les zones tendues où affluent les familles. En dix ans, l’ordre du peloton de tête des 17 villes de plus de 150.000 habitants a été modifié : Nantes, ex-numéro 10, est passée cinquième (à 2.560 euros par mètre carré). La remontée de Bordeaux est spectaculaire, qui passe de onzième à troisième, à 3.200 euros par mètre carré. Strasbourg a gagné quatre places, de la douzième à la huitième, à 2.420 euros. A l’inverse, Toulon, Grenoble et Marseille sont perdantes. Saint-Etienne, déjà à la traîne en 2006, est toujours dernière. Ses prix se sont effondrés de 30 % et on s’y loge à moins de 1.000 euros le mètre carré. Habiter Nice coûte près de quatre fois plus cher (contre seulement 2,5 en 2011) et la ville se classe seconde après Paris, entre 3.750 et 4.000 euros le mètre carré selon les indicateurs (MeilleursAgents.com et LPI-Seloger).
Les notaires évaluent la hausse annuelle de la capitale à plus de 6 %, LPI-Seloger à seulement 3,4 %, mais les deux sources sont d’accord sur une valeur moyenne supérieure à 8.500 euros et des prix moins élevés dans seulement 6 arrondissements de l’est. Contrairement à l’effet ciseaux national, les prix parisiens ont tendance à s’homogénéiser – avec tout de même une variation du simple au double de 5.400 à 13.000 euros par mètre carré.
Effet de rattrapage, aides publiques, prix en hausse depuis plus d’un an, menace d’une reprise des taux d’intérêt… Tous les ingrédients sont réunis pour que les acquéreurs se précipitent, soucieux de ne pas rater le train. Leur empressement alimente la hausse des prix. Ces derniers l’ont bien compris et réduisent leurs marges de négociation.
La séquence va-t-elle durer ? Les programmes connus des candidats à l’élection présidentielle ne prévoient pas de supprimer les aides à l’accession à la propriété. Ni le prêt à taux zéro ni le dispositif défiscalisant Pinel ne semblent menacés. Les taux, à nouveau orientés à la hausse, pourraient venir grignoter la solvabilité des ménages et peser sur les prix.« Si elle atteignait les prévisions qu’on entend, alors le marché perdrait sa vigueur et son souffle, sans doute avec un ralentissement de 10 ou 15 % de son volume actuel. Bref, le calcul des propriétaires qui majorent leurs exigences est à courte vue », commente Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du management des services immobiliers.
Si la hausse des prix immobiliers est presque toujours assimilée à un signe de bonne santé, l’annoncer triomphalement revient à la fois à la provoquer et à en précipiter la fin brutale et non anticipée, plutôt qu’à aider à la fluidité du marché. Si elle calmait les ardeurs des vendeurs, la hausse des taux, redoutée, pourrait au contraire être salutaire.
©2016 Les Echos – CATHERINE SABBAH